Przeniesienie przez społeczną inicjatywę mieszkaniową SIM (równolegle funkcjonująca nazwa: towarzystwo budownictwa społecznego TBS) na najemcę własności lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu wsparcia ze środków byłego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na podstawie wniosku złożonego do 30 września 2009 r., zostało uregulowane w przepisach rozdziału 4b ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790), dalej: ustawa o społecznych formach rozwoju.
Przeniesienie własności może nastąpić wyłącznie na rzecz osób fizycznych, będących co najmniej 5 lat stronami obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego przez nie lokalu. Sam wniosek o przeniesienie własności lokalu może zostać złożony po upływie 5 lat od dnia, w którym wydano pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal. Przepisy ustawy nie uzależniają przy tym możliwości złożenia wniosku o wykup od wysokości wniesionej partycypacji, co oznacza, że najemcy, którzy partycypowali w wysokości niższej niż 30% (maksymalna wysokość partycypacji), mają możliwość zwrócenia się do spółki z przedmiotowym wnioskiem.
Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie SIM. Przepisy ww. ustawy nie zawierają jednak przesłanek, jakimi powinien kierować się właściciel zasobu, przy podejmowaniu decyzji dotyczącej wyodrębnienia lokalu mieszkalnego. Spółka jest właścicielem mieszkań, co oznacza, że decyzja w przedmiocie ich sprzedaży leży w gestii odpowiednich organów spółki. Należy również pamiętać, że SIM-y, których udziałowcami są gminy – prowadzą także lokalną politykę mieszkaniową i w oparciu o nią podejmują decyzje co do sprzedaży lokali.
Ustawą z dnia 10 grudnia 2021 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 11, która weszła w życie 19 stycznia 2021 r.) wprowadzono rozwiązanie, które umożliwia najemcy będącemu stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego wystąpienie do SIM z wnioskiem o zmianę umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Zgodnie z przepisami ustawy o społecznych formach rozwoju najemca, który partycypował w kosztach budowy lokalu we wskazanej wysokości i spełnia dodatkowe warunki wskazane w art. 33db ust. 1 ustawy (jest stroną obowiązującej umowy w sprawie partycypacji przez co najmniej 5 lat oraz nie zalega przez 5 lat z zapłatą czynszu), może wystąpić do SIM z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, uwzględniającej rozliczenie partycypacji.
W tym przypadku przepisy ustawy nie przewidują, aby SIM mogła nie zgodzić się na zawarcie tego rodzaju umowy. Należy jednak mieć na uwadze, że zgodnie z przepisem art. 29 ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11), w zw. z art. 51 pkt 5 tej ustawy, rozwiązanie to jest możliwe wyłącznie w stosunku do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, co do których wniosek o finansowanie zwrotne (preferencyjny kredyt udzielany przez Bank Gospodarstwa Krajowego TBS/SIM na realizację lokali mieszkalnych na wynajem) został złożony po 1 stycznia 2022 r.
Ponadto, o taki rodzaj umowy może wystąpić wyłącznie najemca, który partycypował w kosztach budowy lokalu w wysokości nie niższej niż: