Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (dalej: SIM – wcześniej znane jako “towarzystwa budownictwa społecznego” – TBS) mogą być tworzone w formie zarówno spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych, jak również spółdzielni osób prawnych. Stosuje się zaś do nich przy tym odpowiednio przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy Prawo spółdzielcze, ze zmianami wynikającymi z przepisów . SIM prowadzi działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa, zaś jej dochody nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je bowiem w całości na działalność statutową SIM, chyba że 100% udziałów w danej SIM należy do Skarbu Państwa. Wówczas powyższy zakaz nie obowiązuje, zaś dochody społecznej inicjatywy mogą zostać przeznaczone także na inne cele.
Zgodnie z brzmieniem art. 27 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z dnia 26 października 1995 r. (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 2224, dalej: sp.f.m) , podstawowym przedmiotem działania SIM jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Społeczna inicjatywa mieszkaniowa może przy tym również:
- nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach społecznej inicjatywny mieszkaniowej;
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;
- sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność; jak również
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.