Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (dalej: SIM – wcześniej znane jako “towarzystwa budownictwa społecznego” – TBS) mogą być tworzone w formie zarówno spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych, jak również spółdzielni osób prawnych. Stosuje się zaś do nich odpowiednio przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy Prawo spółdzielcze, ze zmianami wynikającymi z przepisów. SIM prowadzi działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa, zaś jej dochody nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je bowiem w całości na działalność statutową SIM, chyba że 100% udziałów w danej SIM należy do Skarbu Państwa. Wówczas powyższy zakaz nie obowiązuje, zaś dochody społecznej inicjatywy mogą zostać przeznaczone także na inne cele.
Społeczna Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), to rozwiązanie, które ma odpowiadać za realizację potrzeb mieszkaniowych w małych i średnich gminach. Mają one realizować budowę mieszkań na wynajem, w których czynsz będzie niższy niż w przypadku ofert dostępnych na rynku.
Zgodnie z brzmieniem art. 27 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z dnia 26 października 1995 r. (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 2224, dalej: sp.f.m) , podstawowym przedmiotem działania SIM jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Społeczna inicjatywa mieszkaniowa może przy tym również:
- nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach społecznej inicjatywny mieszkaniowej;
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;
- sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność; jak również
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.