Wpływ ogłoszenia upadłości na umowy najmu i dzierżawy

Dzisiejszy wpis będzie poświęcony kwestii wpływu ogłoszenia upadłości wynajmującego bądź najemcy na umowę najmu lub dzierżawy.

Ogłoszenie upadłości nie wpływa automatycznie na byt prawny umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, jeżeli przedmiot umowy został wydany najemcy lub dzierżawcy przed ogłoszeniem upadłości. Nieruchomość upadłego z chwilą ogłoszenia upadłości stanowi masę upadłości, która podlega spieniężeniu celem zaspokojenia wierzycieli upadłego, która podlega spieniężeniu celem zaspokojenia wierzycieli upadłego. Z kolei najemca lub dzierżawca rzeczy jest jej posiadaczem zależnym. o 

Często obowiązywanie umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własności, czy objętego spółdzielczym własnościowym prawem( oraz przedsiębiorstwa upadłego utrudnia likwidacje masy upadłości. Jest tak w sytuacji, gdy nie można znaleźć nabywcy na dzierżawioną nieruchomość lub zajętą przez najemcę, a także gdy obowiązujący najem lub dzierżawa rzutuje na możliwą do uzyskania cenę sprzedaży.

Trwanie umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości czy przedsiębiorstwa upadłego może także prowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli upadłościowych. Będzie tak, gdy czynsz ustalony w umowie przez upadłego odbiega od przeciętnego czynszu, a jest możliwość wynajęcia czy wydzierżawienia danego obiektu (mieszkania) przez syndyka za wyższą stawkę. Z tych też powodów ustawodawca przyznał sędziemu – komisarzowi uprawnienie do wydawania postanowień, na podstawie których syndyk wypowiada umowę najmu, dzierżawy nieruchomości (lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość) upadłego albo przedsiębiorstwa upadłego lub jego zorganizowanej części z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne (art. 109 ust. 1 zd. 1  p.u. oraz 109 ust. 3 p.u.).

Sędzia – komisarz może wydać postanowienie upoważniające syndyka do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego albo przedsiębiorstwa upadłego lub jego zorganizowanej części, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. (art. 109 ust. 1 zd. 2 p.u. oraz 109 ust. 3 p.u.). Na postanowienia sędziego – komisarza przysługuje zażalenia (art. 109 ust. 1 zd. 3 p.u. oraz 109 ust. 3 p.u.).  Kształtowanie przez syndyka zobowiązań z umów wzajemnych zaciągniętych przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości jest uzależnione od spełnienia trzech kumulatywnych przesłanek.

W oparciu o dyspozycje przepisu art. 109 ust. 1 p.u. syndyk ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego oraz przedsiębiorstwa upadłego lub jego zorganizowanej części, jeżeli umowa najmu lub dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, a w umowie nie przewidziano możliwości jej wypowiedzenia albo jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, ale termin jej wypowiedzenia przewidziany w umowie jest znacząca dłuższy niż termin ustawowy. W takiej sytuacji sędzia – komisarz postanowieniem może skrócić taki termin wypowiedzenia do trzech miesięcy.

Przepis art. 109 ust. 1 p.u. znajduję zastosowanie do wszystkich umów najmu nieruchomości oraz dzierżawy nieruchomości albo przedsiębiorstwa upadłego w tym także do umów najmu lokalu mieszkalnego.  Sędzia – komisarz może mocą swojego postanowienia uwolnić syndyka od licznych ograniczeń wynikających z przepisów chroniących lokatorów przed nagłym rozwiązaniem stosunku prawnego, w ramach którego lokator korzysta z lokalu mieszkalnego. Takie przepisy są zawarte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 u.ochr.lok., z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5 u.ochr.lok.

Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

  1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)  pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3)  wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)  używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

  1. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1)  z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2)  z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

  1. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

  1. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

  1. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.