Wpływ ogłoszenia upadłości na umowy najmu i dzierżawy

  1. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

  1. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

  1. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

  1. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

  1. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2013 r. poz. 255).

  1. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

 

Postanowienie sędziego – komisarza pozwala na wypowiedzenie przez syndyka każdej umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzymiesięcznego wypowiedzenia. Nie ma przy tym znaczenia czy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, albo czy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości.

W sytuacji, w której to upadły występuje w roli najemcy lub dzierżawy nieruchomości lub przedsiębiorstwa ogłoszenie upadłości również nie powoduje ipso iure rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy. Jeżeli do dnia ogłoszenia upadłości nie nastąpiło wydanie przedmiotu najmu lub dzierżawy, to każda ze stron może w terminie 2 miesięcy od ogłoszenia upadłości odstąpić od umowy. Odstąpienie to nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowawczego, jako że nie doszło jeszcze do wykonywania umowy (art. 110 ust. 1 p.u.). Jeżeli przedmiot umowy był już wydany upadłemu, syndyk traci prawo odstąpienia od umowy, może on jednak  wypowiedzieć umowę i to nawet jeśli jej wypowiedzenie przez upadłego było niedopuszczalne. W odróżnieniu od sytuacji przewidzianej w art. 109 p.u. złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu nie wymaga  uzyskania aprobaty sędziego-komisarza ani też zezwolenie rady wierzycieli, decyzję bowiem podejmuje sam syndyk. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy przewidziane w umowie są krótsze (art. 110 ust. 3 p.u.). Co do zasady rozwiązanie umowy najmu czy dzierżawy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry (art. 110 ust. 4 zd. 1 p.u.). Niekiedy jednak utrzymywanie stosunku najmu czy dzierżawy wiąże się koniecznością ponoszenia znacznych nakładów finansowych związanych z choćby z ochroną obiektu, należnościami podatkowymi etc. Toteż  sędzia – komisarz może wydać postanowienie będące podstawą wypowiedzenia przez syndyka umowy najmu lub dzierżawy przed terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdyby prowadziło do zwiększenia kosztów upadłości (art. 110 ust. 4 p.u.).

Art. 109 i 110 p.u. mają także odpowiednie zastosowanie w przypadku ogłoszenia tzw. upadłości konsumenckiej. Nie ulega wątpliwości, że ogłoszenie upadłości wynajmującego mieszkanie może być dolegliwe dla najemców i skutkować niejednokrotnie koniecznością wyprowadzki.