Uchwała
Sądu Najwyższego – Izba Cywilna
z dnia 8 grudnia 2017 r.
III CZP 71/17
Nie jest dopuszczalne prowadzenie egzekucji z lokalu mieszkalnego, jeżeli prawomocnym wyrokiem sądu, ze względu na niespełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. 2015.1892 ze zm.), została stwierdzona nieważność umowy o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu.
W piątek Sąd Najwyższy podjął uchwałę, że nie wolno zlicytować mieszkania, które nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Uchwała zapadła wskutek rozpoznania zagadnienia prawnego, które wystosowane zostało przez Sąd Okręgowy w Krakowie.
Czy dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej odrębną własność lokalu, dla którego założono księgę wieczystą w sytuacji, gdy lokal ten nie spełnia, i również w chwili ustanowienia jego odrębnej własności oraz dokonania wpisu tej własności do księgi wieczystej nie spełniał, wymogów samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali?
Przed Sądem Okręgowym w Krakowie toczy się spór dotyczący nabycia na licytacji mieszkania znajdującego się w kamienicy położonej blisko Rynku Głównego w Krakowie.
Niżej w tej samej kamienicy znajduje się trzygwiazdkowy hotel. Lokal sprzedało małżeństwo N., a kupił je na kredyt Stanisław B. Po jakimś czasie małżeństwo N. wystąpiło o unieważnienie umowy m.in. z powodu braku możliwości wyodrębnienia własności lokalu. Wejść do niego można jedynie poprzez recepcję i klatkę schodową hotelu, znajdującego się w tym samym budynku.
Art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.)
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Analiza art. 2 ust. 2 ustawy prowadzi do wniosku, iż w zasadzie przepis ten zawiera wyłącz
nie opis cech samodzielnego lokalu, bez precyzyjnego przy tym wyjaśnienia, na czym owa „samodzielność” ma polegać. Mimo tego niedociągnięcia, opierając się na samej funkcji własności lokalu jako odrębnej nieruchomości, przyjmuje się, iż za lokal samodzielny uznać można tylko taki lokal, który:
– spełnia odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, jak też jednocześnie
– istnieje możliwość korzystania z niego bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.
W międzyczasie Stanisław B. przestał spłacać kredyt, a mieszkanie przeniósł na matkę. Bank (kredytodawca) postanowił sprzedać lokal na licytacji i znalazł chętnego, a mianowicie właściciela hotelu znajdującego się w tej samej kamienicy.
Ani komornik, ani licytant nie zorientowali się, że w międzyczasie doszło do unieważnienia umowy. Dopatrzył się tego dopiero sąd rejonowy, który miał udzielić przebicia licytantowi (właścicielowi hotelu). Sąd rejonowy uznał, że prowadzenie egzekucji z tego lokalu jest niedopuszczalne, co tłumaczył tym, że wprawdzie dla tego lokalu została założona księga wieczysta na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, ale umowa ta została później unieważniona właśnie z tego powodu, że lokalowi brakowało cech samodzielności. Według sądu rejonowego nie ma przy tym znaczenia, że mieszkanie sprzedano przed unieważnieniem tej umowy. Dobrodziejstwo rękojmi wiary ksiąg publicznych nie może bowiem oznaczać nadania ważności umowie ustanowienia odrębnej własności lokali ani też uzasadniać uzyskania przez lokal samodzielności. Zażalenie na postanowienie o odmowie udzielenia przybicia zostało zaskarżone do Sądu Okręgowego, który zwrócił się z zagadnieniem prawnym.
