Uchwała
Sądu Najwyższego – Izba Cywilna
z dnia 7 września 2018 r.
III CZP 32/18
Ograniczenia wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1405) nie mają zastosowania do osoby zbywającej nieruchomość, która uzyskała przysądzenie jej własności po dniu 30 kwietnia 2016 r., w egzekucji z nieruchomości wszczętej przed tą datą.
Z zagadnieniem prawnym w sprawie w której zapadła przedstawiona wyżej uchwała SN zwrócił się Sąd Okręgowy w Sieradzu. Problem prawny powstał na tle następującego stanu faktycznego. 14 lutego 2017 r. notariusz sporządziła protokół z odmowy dokonania czynności notarialnej, z powodu jej sprzeczności z prawem. Przedmiotem aktu notarialnego miała być umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 1069 metrów kw. objętej wspólnością ustawową małżeńską A.B i M.B. Działka powstała w wyniku podziału jednej większej nieruchomości oraz umowy sprzedaży udziału 1/6 części działki o powierzchni 836 m. kw. również powstałej z gruntu wydzielonego pod drogę prywatną za łączną cenę 40 tys. zł.
W protokole odmowy dokonania czynności notarialnej, notariusz zwróciła uwagę, że A. B. nabył nieruchomość o powierzchni 7856 m.kw. na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Sieradzu z dnia 16 sierpnia 2016 r. w sprawie o egzekucję z nieruchomości. Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. z dnia 6 lipca 2018 r. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 z poz. zm., dalej: u.k.r.) nabywca nieruchomości ma obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego , w skład którego weszła nabywana nieruchomość przez okres co najmniej 10 lat, od daty nabycia. Nadto w tym czasie nie może być zbyta ani oddalana w posiadanie osobom trzecim, chyba, że na wcześniejsze zbycie zezwoli Sąd w związku z wystąpieniem przyczyn losowych. Zdaniem notariusz, skoro od daty nabycia nieruchomości przez A. B. nie upłynęło 10 lat i nie zostało przedstawione zezwolenie sądu, zbycie części nieruchomości nabytej po dniu 29 kwietnia 2016 r. byłoby sprzeczne z wyżej przytoczonym przepisem.
Art. 2b u.k.r został wprowadzony art. 7 pkt. 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Weszła ona w życie 30 kwietnia 2016 r.
1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
3. Sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.
4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1, oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3.
W uzasadnieniu odmowy dokonania czynności notarialnej przekazanym do Sądu Okręgowego na skutek złożenia przez A. B. zażalenia, notariusz dodatkowo podniosła, że mimo iż przedmiotem czynności miała być nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0.3 ha oraz , że jeszcze przed przysądzeniem własności została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nie świadczy o utracie w dacie jej nabycia charakteru rolnego, ponieważ art. 2 pkt 1 ustawa o ukształtowaniu ustroju rolnego zawiera autonomiczną definicję nieruchomości rolnej, a wyłączenie spod działania tej ustawy dotyczy jedynie nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, oraz jeżeli przed datą wejścia w życie ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (art. 11 pkt 2 ustawy). Działka nabyta przez A. B. […] miała powierzchnie przekraczającą 0,3 ha , a fakt, że obecnie może przeznaczona na cele nierolne nie powoduje uchylenia zakazu dziesięcioletniego jej zbycia. Ustawodawca nie przewidział takiego przepisu, który by ten obowiązek uchylał. Zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej złożył A. B. , który wniósł o uchylenie odmowy dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem miała być umowa sprzedaży niezbudowanej nieruchomości oznaczonej numerem działki X oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu zażalenia skarżący podniósł, że wprawdzie działkę X nabył na podstawie przesądzenia własności wydanego w dniu 16 sierpnia 2016 r. ze skutkiem prawomocnym na 1 września 2016 r., ale sama sprzedaż została zainicjowana licytacją komorniczą nieruchomości, która odbyła się 16 stycznia 2016 r., czyli dużo wcześniej niż obowiązywała nowelizacja ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego. Nadto postanowienie o przysądzeniu własności zostało wydane po spełnieniu przez niego wszystkich obowiązków licytacyjnych, w tym wplata rękojmia i uiszczanie rety ceny nabycia, które to czynności maiły miejsce przed uchwaleniem ustawy. W jego ocenie do tak nabytej nieruchomości nie mogą mieć zastosowania przepisy uchwalone ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu, która zmieniła ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, tym bardziej, ze przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość o powierzchni mniejszej nic 0,3 ha . Ponadto powyższe przepisy niezawierające przepisów przejściowych są niezgodne z zasadą zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa wynikająca z art. 2 i 67 Konstytucji. Zdaniem skarżącego zmienione przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są sprzeczne z logiką oraz nie dadzą się pogodzić z doświadczeniem życiowym i winny być interpretowane na korzyść obywatela.
Art. 1a u.k.r. Przepisów ustawy nie stosuje się do:
1) nieruchomości rolnych:
a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2018 r. poz. 91 i 1162),
b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
c) będących drogami wewnętrznymi;
2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.
Z uchwały SN wynika wniosek, że niedopuszczalna jest sytuacja, w której obywatel angażuje środki w nabycie nieruchomości rolnej, a po jednej decyzji ustawodawcy zostaje z niewiele dla niego wartym gruntem. Gdyby jednak egzekucja została wszczęta po 30 kwietnia 2016 r. nabywca nieruchomości rolnej powinien ją uprawiać, a nie nią handlować. SN zwrócił uwagę na dyspozycję przepisu art. 12 ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Art. 12 Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
